A reforma tributária mudou de forma relevante a discussão sobre a tributação de imóveis no Brasil. Para quem possui apartamentos, casas, salas comerciais, galpões ou outros imóveis destinados à locação, uma das principais dúvidas passou a ser bastante objetiva: a reforma tributária vai aumentar o preço dos aluguéis?
A resposta exige cautela. Não existe uma regra determinando que proprietários aumentem os aluguéis por causa da reforma. Também não é possível afirmar que todos os imóveis alugados passarão a sofrer IBS e CBS.
O que existe é uma mudança importante na tributação de determinadas operações imobiliárias, inclusive na locação realizada por algumas pessoas físicas. Dependendo da quantidade de imóveis, da receita obtida, do tipo de locação, dos créditos tributários disponíveis e da estrutura utilizada pelo proprietário, poderá surgir um custo tributário que anteriormente não existia daquela forma.
Esse aumento de custo pode influenciar a formação do preço dos aluguéis, principalmente em novos contratos e renegociações. Entretanto, o impacto final dependerá também da oferta e demanda por imóveis, da região, do perfil dos locatários e da capacidade do mercado de absorver reajustes.
Por isso, entender exatamente quem será contribuinte de IBS e CBS na locação de imóveis é mais importante do que simplesmente assumir que todos os aluguéis ficarão mais caros.
O que muda na tributação dos aluguéis com a reforma tributária?
A Reforma Tributária do Consumo foi estruturada principalmente pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada e complementada por outras normas.
Entre as principais mudanças está a criação de dois tributos sobre o consumo: a CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal, e o IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, administrado no âmbito dos estados e municípios. A implantação ocorre de maneira gradual durante o período de transição.
Uma mudança particularmente importante para o mercado imobiliário é que a legislação passou a prever expressamente a incidência de IBS e CBS sobre operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis quando realizadas por contribuintes enquadrados no novo regime.
Isso representa uma mudança significativa principalmente para determinadas pessoas físicas que possuem uma carteira relevante de imóveis para locação.
Até então, a principal preocupação tributária da pessoa física que recebe aluguel estava relacionada ao Imposto de Renda. Com a reforma, algumas pessoas físicas poderão também ser enquadradas como contribuintes do regime regular de IBS e CBS.
Importante: isso não significa que o Imposto de Renda desapareça. IBS e CBS fazem parte da tributação sobre o consumo e não substituem automaticamente a tributação da renda do proprietário.
Toda pessoa física que recebe aluguel pagará IBS e CBS?
Não.
Esse é um dos pontos que mais exige cuidado na interpretação da reforma.
A legislação estabelece critérios específicos para que uma pessoa física que realiza locações seja considerada contribuinte do regime regular.
Considerando a regra anual, a pessoa física será enquadrada quando, no ano-calendário anterior, a receita total das operações de locação, cessão onerosa e arrendamento superar o limite previsto em lei e essas operações envolverem mais de três imóveis distintos. A referência prevista na Lei Complementar nº 214/2025 é de R$ 240 mil, mas esse valor não deve ser tratado como um limite eternamente fixo, pois a própria legislação determina sua atualização mensal pelo IPCA.
Portanto, não basta olhar apenas para o faturamento.
Também não basta olhar apenas para a quantidade de imóveis.
Na hipótese de locação baseada no ano-calendário anterior, os dois requisitos precisam ser considerados conjuntamente.
Na prática, “mais de três imóveis” significa uma carteira que envolva pelo menos quatro imóveis distintos nas condições definidas pela legislação.
A regulamentação também trouxe critérios para definir o que é considerado um imóvel distinto, aspecto importante para proprietários de unidades autônomas, frações e imóveis utilizados conjuntamente.
É possível entrar na tributação durante o próprio ano?
Sim.
Esse é outro ponto que não aparecia no rascunho original e merece atenção especial.
Mesmo que a situação do ano anterior não tenha provocado o enquadramento, a legislação prevê uma hipótese em que a pessoa física pode se tornar contribuinte durante o próprio ano-calendário.
Para locação, isso pode ocorrer quando a receita ultrapassar em 20% o limite previsto para o enquadramento anual, observada também a quantidade de imóveis exigida pela legislação.
Isso significa que proprietários que estejam próximos dos limites não deveriam analisar sua situação apenas uma vez por ano.
Aquisição de novos imóveis, aumento dos valores de aluguel, término de períodos de vacância ou entrada de novas unidades em locação podem alterar o enquadramento tributário ao longo do tempo.
Um proprietário que hoje está fora do regime pode, portanto, passar a preencher os requisitos posteriormente.
O que muda para quem passar a ser contribuinte?
O proprietário enquadrado terá uma rotina tributária diferente daquela de uma pessoa física que simplesmente recebe alguns aluguéis e permanece fora do regime regular de IBS e CBS.
A operação imobiliária passa a integrar a sistemática dos novos tributos, incluindo apuração, documentação fiscal e obrigações cadastrais estabelecidas pela regulamentação.
Um dos pontos que ganhou destaque em 2026 foi justamente a determinação de que pessoas físicas na condição de contribuintes ou responsáveis tributários sejam inscritas no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica.
Depois de alteração promovida pelo Decreto nº 13.075, de 21 de julho de 2026, essa obrigatoriedade passou a produzir efeitos para essas pessoas físicas a partir de 1º de janeiro de 2027. A mesma alteração alcançou a obrigação de emissão dos documentos fiscais previstos na regulamentação.
É aqui que aparece o assunto que algumas pessoas têm chamado informalmente de “CNPJ técnico”.
O chamado CNPJ técnico transforma o proprietário em empresa?
Não.
Esse ponto precisa ser explicado com bastante precisão.
Apesar de a pessoa física contribuinte poder ser obrigada a possuir uma inscrição no CNPJ, isso não significa automaticamente abrir uma empresa, criar uma sociedade ou transformar seu patrimônio imobiliário em pessoa jurídica.
A própria Receita Federal já esclareceu que a inscrição no CNPJ da pessoa física, dentro dessa sistemática da reforma, funciona como instrumento de identificação e operacionalização tributária e não transforma essa pessoa em pessoa jurídica.
Por isso, embora a expressão “CNPJ técnico” ajude a explicar informalmente o conceito, ela não deve ser confundida com abertura tradicional de empresa.
O proprietário poderá continuar sendo uma pessoa física para diversos efeitos jurídicos e tributários, embora possua uma identificação no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica necessária para cumprir obrigações relacionadas ao novo sistema.
Esse detalhe também evita uma interpretação equivocada bastante comum: não é simplesmente possuir quatro imóveis que obriga alguém a abrir uma empresa.
É necessário verificar o enquadramento previsto na legislação, especialmente a quantidade de imóveis, a receita das locações e as regras aplicáveis ao período analisado.
E o novo CNPJ alfanumérico?
Existe outra mudança ocorrendo ao mesmo tempo e que pode gerar confusão.
Em 2026, a Receita Federal começou a implantação do CNPJ alfanumérico, um novo padrão que permite que as inscrições contenham letras e números.
O objetivo é ampliar a quantidade de combinações disponíveis no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica diante do crescimento contínuo do número de inscrições.
O primeiro CNPJ utilizando o novo formato foi emitido pela Receita Federal em 31 de julho de 2026. A mudança não altera os CNPJs já existentes, que continuam válidos normalmente. A adoção ocorre nas novas inscrições e será gradual.
Assim, uma pessoa física que futuramente precise realizar uma nova inscrição no CNPJ em razão das regras do IBS e da CBS poderá se deparar com esse novo padrão cadastral.
Isso, novamente, não significa que tenha constituído uma empresa.
São duas discussões diferentes que acontecem simultaneamente: de um lado, a reforma tributária ampliando as hipóteses em que pessoas físicas precisam de inscrição no CNPJ para fins de IBS e CBS; de outro, a Receita modernizando o próprio formato do número do CNPJ.
Qual será a alíquota de IBS e CBS sobre os aluguéis?
Aqui existe outra correção importante em relação a algumas informações que vêm circulando sobre a reforma.
A Lei Complementar nº 214/2025 determina que as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis sejam reduzidas em 70%.
Isso não significa reduzir a base de cálculo do aluguel em 70%.
A redução ocorre sobre as alíquotas aplicáveis.
Em termos simplificados, significa que a locação fica submetida a 30% da alíquota que seria aplicável sem essa redução específica, observadas todas as demais regras do regime.
Por esse motivo, é arriscado divulgar uma única “alíquota efetiva dos aluguéis” sem esclarecer as premissas utilizadas.
A carga real dependerá das alíquotas aplicáveis no período, do tipo de imóvel, dos redutores previstos na legislação, dos créditos eventualmente apropriáveis e das características específicas de cada operação.
Imóveis residenciais possuem um redutor adicional
Para locações residenciais existe ainda outro mecanismo relevante.
A regulamentação prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial por mês, até o limite da base de cálculo. O valor também está sujeito à atualização pelo IPCA.
Portanto, uma análise tributária de um proprietário que aluga imóveis residenciais não deveria simplesmente multiplicar o valor total dos aluguéis por uma alíquota estimada de IBS e CBS.
É necessário considerar a redução específica das alíquotas, o redutor social quando aplicável e outras características da operação.
Essa é uma das razões pelas quais simulações genéricas podem levar a conclusões erradas sobre quanto a reforma efetivamente aumentará a carga tributária de cada proprietário.
Então a reforma tributária vai aumentar os aluguéis?
Ela pode exercer pressão sobre os preços, mas não existe aumento automático.
Quando um proprietário passa a suportar um custo tributário que anteriormente não fazia parte daquela operação, é natural que esse custo passe a ser considerado na avaliação da rentabilidade do imóvel.
Entretanto, considerar o custo não significa necessariamente conseguir repassá-lo integralmente.
Um apartamento localizado em uma região com grande oferta de imóveis, por exemplo, pode enfrentar forte concorrência. Se o proprietário aumentar o aluguel acima do nível de mercado exclusivamente para compensar tributos, poderá aumentar o período de vacância.
Em mercados com oferta limitada e procura elevada, por outro lado, pode existir maior espaço econômico para absorção de custos por meio dos valores negociados.
Além disso, contratos já existentes possuem regras próprias de reajuste, revisão e negociação. A criação de um tributo não significa, por si só, liberdade para o proprietário alterar unilateralmente qualquer aluguel a qualquer momento.
Por isso, o efeito da reforma tende a variar conforme imóvel, cidade, contrato e segmento.
O aluguel comercial pode reagir de maneira diferente do residencial
Outro aspecto importante é que o comportamento econômico do mercado residencial não necessariamente será igual ao mercado comercial.
Empresas locatárias podem analisar os efeitos de IBS e CBS de maneira diferente de consumidores pessoas físicas, inclusive em razão das regras de creditamento aplicáveis dentro do novo modelo.
Já na locação residencial para consumidor final, a capacidade de aproveitamento de créditos não funciona da mesma maneira para o inquilino.
Além disso, imóveis residenciais contam com o redutor social específico previsto na regulamentação.
Consequentemente, proprietários de apartamentos residenciais, prédios comerciais, galpões logísticos e salas empresariais podem chegar a resultados tributários e econômicos bastante diferentes.
Pessoa física ou pessoa jurídica: vale a pena mudar?
Com a reforma, muitos proprietários inevitavelmente começarão a comparar a tributação dos imóveis mantidos na pessoa física com estruturas empresariais utilizadas para administração de patrimônio.
Essa comparação é válida, mas não deve começar pela conclusão de que “abrir uma holding sempre paga menos imposto”.
Uma análise adequada precisa considerar Imposto de Renda, IBS, CBS, eventual tributação da pessoa jurídica, custos contábeis, despesas administrativas, transferência dos imóveis, ITBI quando aplicável, planejamento sucessório, distribuição de resultados e objetivos patrimoniais de longo prazo.
Também é importante separar duas coisas.
Receber uma inscrição no CNPJ para cumprir obrigações do IBS e da CBS como pessoa física não é a mesma coisa que constituir uma pessoa jurídica para administrar os imóveis.
São situações juridicamente e tributariamente distintas.
Portanto, a reforma aumenta a importância do planejamento, mas não elimina a necessidade de fazer contas individualizadas.
Como o proprietário pode se preparar
A primeira providência é organizar a carteira imobiliária.
O proprietário precisa saber quantos imóveis efetivamente possui em locação, quanto cada unidade gera de receita, quem são os coproprietários, quais imóveis são residenciais ou comerciais, quais contratos estão vigentes e quanto a carteira deverá faturar nos próximos meses.
Também é importante acompanhar a receita acumulada durante o ano.
Como existe possibilidade de enquadramento no próprio ano-calendário em determinadas situações, descobrir a obrigação somente depois que os limites forem ultrapassados pode criar problemas operacionais e tributários.
Outro cuidado é não utilizar o valor histórico de R$ 240 mil como único parâmetro para sempre. A legislação prevê atualização desse limite pelo IPCA, de modo que o valor vigente precisa ser conferido no período da análise.
Por fim, proprietários com carteiras maiores deveriam começar a comparar cenários antes da entrada definitiva das obrigações aplicáveis ao seu caso, principalmente considerando que a inscrição no CNPJ e determinadas obrigações documentais das pessoas físicas contribuintes passam a produzir efeitos em 1º de janeiro de 2027.
Resumindo
A reforma tributária não determina que os aluguéis aumentem automaticamente, mas modifica de maneira importante a tributação de determinadas operações imobiliárias.
Pessoas físicas que ultrapassem os critérios legais relacionados à receita de locação e à quantidade de imóveis poderão passar ao regime regular de IBS e CBS. A legislação prevê redução de 70% das alíquotas aplicáveis às locações e estabelece um redutor social específico para imóveis residenciais, fatores que precisam ser considerados antes de estimar a carga tributária.
Outra novidade relevante é que determinadas pessoas físicas contribuintes precisarão possuir inscrição no CNPJ a partir de 1º de janeiro de 2027. Essa inscrição, algumas vezes chamada informalmente de “CNPJ técnico”, não transforma o proprietário em pessoa jurídica nem equivale, por si só, à abertura de uma empresa.
Ao mesmo tempo, o Brasil já iniciou a utilização do CNPJ alfanumérico, fazendo com que novas inscrições possam utilizar combinações de letras e números sem qualquer necessidade de alteração dos CNPJs antigos.
Para proprietários com quatro ou mais imóveis, receitas relevantes de locação ou planos de ampliar a carteira imobiliária, o momento é especialmente importante para revisar a estrutura tributária.
A Ceribelli Contabilidade pode analisar sua carteira de imóveis, projetar o impacto do IBS e da CBS, comparar a tributação na pessoa física e na pessoa jurídica e identificar com antecedência as obrigações cadastrais e fiscais que poderão surgir com a reforma. Planejar antes do enquadramento permite tomar decisões com números concretos, em vez de descobrir o impacto tributário somente depois que a obrigação já começou.
